近期,杭州、上海、成都等多地的长租公寓企业再现“破产潮”,引发业内关注。

数据显示,今年上半年,有16家中小长租公寓企业相继倒闭。究其原因,多数跟采用“高进低出”“长收短付”等经营模式,导致经营不善或资金链断裂有关。

长租公寓频繁破产,暴露出部分企业对行业风险管理能力的缺失。专家表示,随着监管制度的不断完善,租赁企业不当使用租赁资金行为预计将会得到有效监管。未来,失去高杠杆加持的长租公寓行业准入水平也将随之提高,行业分化或将不断加剧。

“高进低出”“长收短付”下的资金扩张

与共享单车和网约车的“打法”类似,部分长租公寓企业通过资本投入,以期快速实现地区或行业的市场垄断地位,通过获得议价权来获取较高收益率。

家住北京市朝阳区的李伟(化名)向记者谈起他在2018年的租房经历。他表示,当时在中介推荐下使用了类似分期贷款的形式,一次性付了全年的房租。而在后来一次与房东的偶然交谈中他发现,中介与房东约定的是按照季度进行支付。

不难计算,利用租户与房东之间租金收-付的时间差对资金进行,中介有更多资金进行周转。

类似这样“长收短付”的经营方式在长租公寓行业屡见不鲜。近年来随着长租公寓领域兴起,部分长租公寓企业为了实现资金积累和规模的快速扩张,选择采取收-支时间差形成资金池,以期获得更多的经营资金。

不仅如此,企业搭配“高收低出”(即用高于区域市场的价格从房东处收集房源,用低于收房价格的租金将房屋便宜租给租客)经营,来实现房源快速的集纳和拓客。随着市场规模的不断扩大,企业利用时间差积累资金“雪球”也会越滚越大。

由此,仅通过“高进低出”“长收短付”的这一配套措施,部分长租公寓企业便形成一套围绕租户“租金”的经营模式,沉淀出海量“资金池”。这些资金通常会用于直接投入,或投资金融项目获得收益后实现再扩张。

此外,为了保证此类操作稳定性、降低资金风险,企业通常会引入“租金贷”产品,将风险进一步分散至千千万万个租客身上。换言之,用个人信用保证租金在合同期限之内的稳定。

对于这样的运营模式,西南财经大学财税学院房地产税收与金融研究中心主任姜先登在接受采访时表示,长租公寓企业采用此类经营策略的目的是最大化自身利益,从商业运营角度具有一定合理性,但这同样对租赁市场的房屋运营效率以及对风险的应对能力要求较高。

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