深圳城市更新10年在探索中前行 推动立法成破解当前难题的关键

业内知名专家陆剑伟

深圳城市更新10年在探索中前行 推动立法成破解当前难题的关键


深圳晚报记者 叶洋特 见习记者 潘潇雨

城市更新,是深圳破解空间瓶颈的一把“钥匙”,也是老城区蝶变重生的必由之路。

2020年是深圳经济特区建立40周年,作为改革开放的试验田、排头兵和先行者,深圳取得的成绩令世界瞩目。深圳在不到2000平方公里的土地上,创造了现代城市建设与发展的奇迹,但也更早遇到土地资源约束的问题。区域面貌亟须提升,人民生活品质亟待改善,成为深圳要面对的挑战之一。

2009年,深圳在全国率先提出城市更新概念。如今,第一批城市更新项目已历经超过10年,期间有的顺利推进,有的却停滞不前。城市更新最大的难题仍然是拆迁难,很多项目因极少数人的拒绝签约而搁浅。深圳不断通过调整政策规划、创新体制机制寻求破题之道。为此,深圳市城市更新协会联合深圳报业集团深圳晚报社举办2020深圳城市更新美好人居论坛,邀请业内专家、专业学者探讨破局之策,为深圳城市更新建言献策。

深圳城市更新演变历程

2009年12月1日,《深圳城市更新办法》正式发布,深圳城市更新由单纯的城中村、旧工业区改造进入全面升级阶段,深圳也由此成为全国第一个发布城市更新办法的城市。2010年,8个旧住宅小区被列入深圳城市更新第一批计划,深圳城市更新正式进入实操阶段。

其后数年,深圳城市更新规模增长迅速。2015年,深圳市政府发布《关于在罗湖区开展城市更新工作改革试点的决定》。罗湖区城市更新各项事权全部下放,无法下放的建立绿色通道。随着审批层级和环节大大减少,城市更新工作再次提速。2016年10月,市政府印发《关于施行城市更新工作改革的决定》,在罗湖区城市更新改革试点基础上,将市级审批事权全部下放至各区。

2017年,深圳印发《关于加强和改进城市更新实施工作暂行措施》,其中提到“零散旧住宅区权利主体的城市更新意愿应当达到100%”,“小地块城市更新单元拆除,权利主体的城市更新意愿应当达到100%”,简称“双百”规定。

该规定出台后引发广泛探讨,不少专家指出,100%的城市更新意愿势必会拖慢城市更新步伐,在复杂的利益纠葛之下,“拆不动、赔不起、玩不转”老三样将会持续上演,极少数人拒拆也会滥用其权力。

今年7月20日,《深圳经济特区城市更新条例(征求意见稿)》(以下简称《条例》)公开征求意见。该《条例》酝酿多年,旨在通过特区立法对制约城市更新的体制机制进行创新、变通,其中,建议当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的,市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收。

城市更新项目中的多维探索

2010年4月19日,盐田区桥东老居住区被纳入城市更新首批计划。该老居住区占地4.6万平方米,小区楼龄超过30年,在城市更新过程中,桥东项目面临着利益主体多元复杂的问题。卓越集团深圳市大鹏盐田区域规划报建总经理张珊表示,由于产权极为分散且存在诸多历史遗留问题,权利归一异常艰难。“这种谈判不同于城中村、厂房,需要面对的是更为差异化与多样化的个体。”张珊表示,“我们需要倾听、了解并努力满足业主的诉求,但又不能违背市场规律。”

2016年,卓越城市更新集团开始介入桥东老居住区改造项目,2018年8月完成项目一期100%签约,同年11月完成建筑物拆除、实施主体确认等20多项审批手续,并于2018年底签订土地出让合同。

除桥东项目外,罗湖区木头龙城市更新项目也属于首批城市更新计划。该小区始建于上世纪80年代,共有1340户住户。截至2019年,由于4户业主拒绝签约,10年间木头龙项目一直拖而未决,千余名业主深受影响,49位老人在等待中离世。

该城市更新项目曾一度引发社会关注,2019年10月15日,罗湖区发布了《深圳市罗湖区人民政府房屋征收决定书》,将木头龙片区零星房屋征收确定为当年度罗湖区零星急需项目,10年拉锯战终于迎来破局曙光。

2020年3月4日,罗湖区2020年第一季度重大项目集中开工,其中就包括木头龙项目。木头龙项目的破局,为深圳城市更新开辟了个别征收模式的探索之路。

至今仍未破局的城市更新项目,还包括同时列入深圳市首批城市更新计划的海涛花园。海涛花园位于盐田区海山街道,建于上世纪80年代,大部分为多层商住楼,共有房屋58栋,分属1260户业主。按照规划,该项目将就地拆除重建,改造规模4.43万平方米,建面为26万平方米,计划总投资22亿元。

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